[스크랩] 꼭 알아야 되는 부동산 상식 1부

일단 이 글은 부동산 거래를 해야 할시 최소한의 개념을 이해 할 수 있도록 작성함

세부 사항은 목마른자가 파면 됨

집을 사고 싶을때 고려 할 것

1. 어떤 집을 살 것인가? 시세는 어떻게 되는가?

 투자 목적인지 실 거주 목적인지 일단 목적을 분명히 한다.

 실 거주 목적이면 개인적인 가치관에 맞는 집이 좋은 것이고

 투자 목적이면 대중적인 가치관에 맞는 집이 좋은 것이다.

 

 결국 투자시가 문제가 되는데

 

집값에 가장 큰 영향을 주는 것은

1. 대출 정책

   LTV, DTI를 항상 모니터링 한다. LTV DTI 는 밑에서 다시 설명한다.

2.대도시 접근성

   수도권을 예로 들면 강남 접근성이 얼마나 뛰어난지

3. 학군

   유명한 학교가 얼마나 많은지

4. 교통

   주위에 역, 고속도로, 지하철이 있는지.

   지하철이 특히 집값에 영향을 많이 미친다.

5. 인프라

   백화점 , 아울렛등이 있는지

정도인데 항상 모니터링을 잘 하고 있어야 한다.

시세는 네이버 부동산 , 호갱 노노 등 많은 어플들이 존재하므로 참조하면 되고

꼭 기억해야 할 것은 실거래가와 호가의 개념을 알아야 한다.

실거래가 : 진짜 거래된 가격

호가 : 파는 사람이 부르는 가격

실거래가는 국토 교통부에서 확인 가능하다.

이 가격이 차이가 크다면 부동산에 이야기 해서 깍아 달라고 딜을 처볼 수 있다.

대부분 호가는 그때의 부동산 분위기를 반영 하므로 눈치껏 잘 협상을 해야 한다.

그리고 아파트 평수에 대한 개념을 살짝 잡아야 하는데

우리가 아파트 몇 평이라고 하는 것은

공급 면적을 의미한다.  그리고 요즘은 m^2 단위를 많이 쓰므로 평수로 환산하고 싶으면

3.3으로 나누면 된다.

하지만 대출 시나  청약 때는  전용 면적을 이용하므로 헤깔리지 말아야 한다.

자주 쓰이는 수치 참조

공급 면적 / 전용 면적

20평대

81 / 59

30평대

99 / 78

110 / 84

보통 청약 저축의 제한은 전용 면적 84m^2으로 33평대를 의미한다.

2. 집을 살 여유 자금이 있는가?

  

  이종인들은 집을 어떻게 사는가? 금수저면 되는데..  아니니까 이 글을 볼 것이므로...

  최소 필요한 금액을 계산 해보자.

 

  LTV ( 이용어는 꼭 기억하자)

  ->주택 담보 인정 비율 70%까지 인정해 준다.

  ->고로 주택 가격의 30%가 필요

 근데 사실 난 다른 대출도 많다

 ->DTI를 고려 해야 한다. 복잡해 보이지만 현재 대출을 네가 갚을 능력이 되는지 국가에서 비율을 정해 놓은거

난 집값의 30%도 없다. 서울 기준으로 30평대 아파트 살려면 대략 1억-2억이 필요하므로

그럼 이 30%도 빌릴 수가 있다. 70%는 살 아파트 자체를 이용해서 빌렸으니

나머지는 신용 대출, 또다른 담보 대출을 이용해 빌릴 수 있다.

아 이것도 너무 비싸고 대출 낼 신용도 없음..

이럴때 아파트 청약저축이 필요하다. 청약 저축에는 청약 저축, 예금, 부금이 있고

핵심은 2년 뒤에 1순위가 되는데 . 집 없는 사람들이 워낙 많으니

1순위 중에서도 납입 횟수. 무주택 기간. 가족 수등을 고려해서 점수를 또 따로 매긴다.

확률이 로또 수준이라고 봐야 하는 셈인데..

그나마 희망이 있으니 당해 지역 우선으로 분양이 우선 배정된다는 것

그러니 분양 정보를 꼭 확인 할 것.

당해란 그 동네 주민이냐는 것이다. 그러니 자기 집 주위로 넣으면 확률이 올라감.

 운이 좋게  분양이 되었다.... 어지간히 구린데 넣지 않고선 가격이 상승 할 확률이 높은데 떨어질수도 있다.

 그러므로 가격이 상승 할꺼 같으면 분양권을 입수하는데 이때 집값의 10%를 지불해야 한다.

 일단 10% 계약금을 지불하고 나면 중도금 + 잔금으로 되는데 신경 끄고 있다가 잔금 치를 준비를 하면 된다.

10%는 이미 지불 했으니 잔금 치를때 20%를 더 치르면 된다. LTV 참조. 나머지 70%는 빚..

잔금 치를 당시에 집값이 떨어지면 망조가 드므로 신중히 판단해야 한다.

3. 대출은 어떻게 낼 것인가?

 집값의 70%라는 돈은 최소 수억이니

 이율 0.1%차이만 하더라도 년간 수백이 왔다 갔다 한다.

고로 가장 낮은 금리는 찾는 것은 필수고 귀찮더라도 이율 깍아주는 조건으로

은행이 요구하는 귀찮은 작업들을 가급적 들어준다.

전국 은행 연합회를 가면 금리 비교를 할 수 있으므로 자기한테 유리한 금융 상품을 찾는다.

만약 집단 대출이 가능하다면 대부분 금리가 유리하므로 그것을 이용하도록 한다.

그리고 고정 금리를 할지 변동 금리를 할지가 매우 중요한데

금리가 오를꺼 같으면 고정 금리를

내릴 꺼 같으면 변동 금리가 유리하다

모르겠다 싶으면 개인적인 경험으로는 은행이 권하는 반대 금리를 이용하는게 유리하다.

은행이 고정을 권하면 변동. 변동을 권하면 고정. 왜냐하면 은행은 자기 유리한 금리를 선택하기 때문

2부에서는 집을 어떻게 팔것인지 양도 소득세에 대해서 알아볼 예정..

호응이 없으면 생략함..

 

출처 : 이종격투기

글쓴이 : 태극고수 원글보기

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